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Keine automatische Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung durch Baugenehmigung

26.10.2020 | Zweckentfremdung

(IM) Hinsichtlich der Rahmenbedingungen von Beendigung der Zweckentfremdung von Wohnraum hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg mit Leitsatz entschieden.

„1. Das baden-württembergische Zweckentfremdungsverbotsgesetz enthält selbst keine Ermächtigungsgrundlage für die Anordnung, die unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum zu beenden, sondern in seinem § 5 nur einen Ordnungswidrigkeitentatbestand. Eine solche Anordnung kann in Baden-Württemberg aber auf die polizeiliche Generalklausel als gesetzliche Ermächtigungsgrundlage gestützt werden.
2. Die Baugenehmigung, Räume künftig zu gewerblichen Zwecken (hier: Ferienwohnung) zu nutzen, umfasst die Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht. Auch dann, wenn die Gemeinde untere Baubehörde ist und in ihrer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ihr Baurechtsamt als Vollzugsbehörde im Sinne des Zweckentfremdungsverbots bestimmt hat, gilt nichts anderes.“

Der Antragsteller wandte sich gegen die Anordnung der Antragsgegnerin, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu beenden. Der Antragsteller war Eigentümer einer Teileigentumseinheit im ersten Obergeschoss und einer Wohnungseigentumseinheit im Dachgeschoss des Anwesens - in zentraler Lage der Innenstadt der Antragsgegnerin. Im Erdgeschoss dieses Anwesens befanden sich die Verkaufsräume eines Ladengeschäfts und im zweiten Obergeschoss das Büro eines Beraters für Versicherungen und Finanzdienstleistungen.

Dann erteilte das Baurechtsamt der Antragsgegnerin dem Antragsteller die Baugenehmigung zur „Nutzungsänderung von Büroräumen im 1. OG und Dachgeschoss zu je einer Ferienwohnung“. Im Bauantrag hieß es, „Beantragt wird eine Nutzungsänderung im I. OG und im DG. Von bisher gewerblich genutzten Büroräumen zu jeweils pro Geschoss einer Ferienwohnung“. Die Antragsgegnerin hatte zuvor einen Hinweis erhalten, dass das Dachgeschoss, in dem früher Studierende gewohnt hätten, jetzt leer stehe oder als Ferienwohnung vermietet sei. Die beiden darunterliegenden Geschosse stünden definitiv seit mehreren Monaten leer. Die Antragsgegnerin stellte daraufhin fest, dass die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss im Internet als Ferienwohnung angeboten werden.

So informierte die Antragsgegnerin den Vermieter der Ferienwohnungen darüber, dass seine Tätigkeit möglicherweise gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verstoße und bat um Stellungnahme. Dieser teilte der Antragsgegnerin mit, er habe die beiden Wohnungen seinerseits vom Antragsteller angemietet. Dieser habe ihm vertraglich bestätigt, dass die Vermietung als Ferienwohnung baurechtlich genehmigt sei.
Es kam zur Klage.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

VGH Baden-Württemberg, Az.: 3 S 1493/20

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