Archiv

Zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet

18.03.2020 | Verwirkung von Mietminderungsansprüchen

(IP) Auf die Frage hin, wann Ansprüche zur Aufrechnung von Mietminderungsansprüchen verwirkt sind, hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz mit Leitsatz entschieden.

„1. Sind die Mieter einer keramischen Werkstatt, einer zu den Räumlichkeiten gehörenden Wohnung sowie weiterer gewerbliche Räume aufgrund eines rechtskräftigen Urteils zur Herausgabe der Räumlichkeiten verurteilt worden, und nutzen diese weiterhin, sind sie gemäß § 546a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet.
2. Ein zur Aufrechnung gestellter Mietminderungsanspruch wegen einer behaupteter Undichtigkeit des Daches kommt nicht in Betracht, wenn die Mieter den Mietzins für das Gewerbeobjekt für eine geraume Zeit vorbehaltlos an den Vermieter gezahlt haben.
3. Die Voraussetzungen der Verwirkung der zur Aufrechnung gestellten Mietminderungsansprüche liegen vor, wenn die Mieter über mehrere Jahre vorbehaltlos den Mietzins für die gemietete Immobilie gezahlt haben, sie können sich nicht nach Treu und Glauben im Nachhinein darauf berufen, das Mietobjekt habe Mängel aufgewiesen ...
4. Bezüglich der zur Aufrechnung gestellten Verwendungen bzw. Investitionen ist in materieller Hinsicht zudem abzugrenzen, welche Einbauten, Investitionen wieder vom Mieter rückgängig bzw. ausbaubar sind und somit der Mieter die eingebauten Teile wieder mitnehmen könnte. Erfolgten Investitionen des Mieters ohne Absprache mit dem Vermieter, kommt eine aufgedrängte Bereicherung in Betracht.“

Die Klägerin nahm die Beklagten auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch. Die Klägerin war Eigentümerin einer Immobilie, die Beklagte Keramikmeisterin, der Beklagte Keramiker. Die Beklagten betrieben auf dem Grundstück der Klägerin eine keramische Werkstatt und nutzten dazugehörige Räumlichkeiten als Wohnung. Die Parteien hatten einen Mietvertrag für gewerbliche Räume und einen Mietvertrag über eine Gewerbewohnung geschlossen. Der Mietzins betrug monatlich 2.400,- Euro sowie Betriebskostenvorauszahlung. Im betreffenden Mietvertrages für gewerbliche Räume war handschriftlich ergänzt: "Mangelhaft/renovierungsbedürftig sind Türen, Fenster, Decken, Wände, Rolltor, Tore insgesamt, Toiletten, Dusche, Rampe, Böden."

Die Beklagten zahlten zunächst, bemängelten dann aber einzelne Details und stellten die Zahlung ein. Die Klägerin kündigte darauf wegen Mietzinsrückständen fristlos.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG Koblenz, Az.: 1 U 325/19

© immobilienpool.de