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Schönheitsreparaturklausel unter Selbstvornahmeausschluss unwirksam

28.09.2010 | Schönheitsreparaturen

(ip/RVR) Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes verneinte nunmehr in einem Urteil vom 09.06.2010 die Zulässigkeit einer mietvertraglichen AGB-Klausel, wonach der Mieter ihm obliegende Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ habe. Eine solche Klausel sei unklar und könne bei daraus folgender mieterfeindlichster Auslegung als Ausschluss des Selbstvornahmerechts zu verstehen sein, was wiederum den Mieter unangemessen benachteilige.

Die Klägerin machte als Vermieterin Schadensersatzforderungen gegen die Mieter geltend; letztere hatten die Ausführung von Schönheitsreparaturen an der Mietsache verweigert. Grundlage der Forderung waren Bestimmungen in dem Mietvertrag, wonach sich der Mieter unter anderem verpflichtete, „Schönheitsreparaturen…in der Wohnung ausführen zu lassen“, und bei Nichtnachkommen der ihm auferlegten Pflichten Schadensersatz an den Vermieter zu leisten, soweit dieser die Schönheitsreparaturen selbst vornahm.

Die Klage blieb jedoch in den ersten beiden Instanzen erfolglos. Der BGH schließlich bestätigte das Berufungsurteil.

Die klagebegründende Schönheitsreparaturklausel sei auch nach Meinung des erkennenden Senats unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ausgangspunkt dieser Beurteilung sei eine Auslegung der Klausel dahingehend, dem Mieter könne es nach den AGB obliegen, die Reparaturen von einer Fachfirma unter Ausschluss eines Selbstvornahmerechts durchführen lassen zu müssen.

Die Revision griff in erster Linie diese bereits von den Instanzgerichten vorgenommene Auslegung an. Der BGH gab der Klägerin zwar darin Recht, die Klausel müsse nicht zwangsläufig in dem oben genannten Sinne verstanden werden, eine solche Auslegung sei dem Wortlaut nach aber nicht ausgeschlossen, mithin sei die Klausel objektiv mehrdeutig. Dies führe zur Anwendung der Unklarheitenregel, wonach nicht behebbare Zweifel zu Lasten der Verwenderin gehen und die für den Vertragspartner günstigste Auslegungsvariante - d. h. diejenige, die zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde - zugrunde zu legen ist.

Sodann schloss sich der BGH der in Schrifttum und Instanzrechtsprechung geäußerten Meinung an, ein formularmäßiger Ausschluss von Eigenleistungen des Mieters bei ihm aufgebürdeten Schönheitsreparaturen benachteilige den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. An sich gehörten Schönheitsreparaturen nach § 535 Abs. 1 BGB zum Pflichtenprogramm des Vermieters. Eine formularmäßige Überwälzung dieser Pflichten auf den Mieter sei aber in ständiger Rechtsprechung grundsätzlich auch vor dem Hintergrund des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässig, weil sich dies zum einen seit langem als Verkehrssitte herausgebildet habe, zum anderen, weil die positiven Folgen der Schönheitsreparaturen gerade dem Mieter als demjenigen, dem der Gebrauch der Mietsache zustehe, in besonderer Weise zugute kämen.

Diese zur Verkehrssitte gewordene Praxis sei andererseits aber gerade auch dadurch geprägt, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Auf diese Weise seien die übernommenen Pflichten für den Mieter überschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar. Außerdem könne er sich durch die Eigenleistungen Kosten ersparen. „Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung
der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel - die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ihre innere Rechtfertigung“ (Rz. 21 der Entscheidung). Umso mehr gelte dies, als die Ausführung nicht zwingend durch eine Fachfirma erfolgen müsse - auch der Vermieter schulde im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte gemäß § 243 Abs. 1 BGB.

BGH vom 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09


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