Archiv

Abreden können vertragswesentliche Bedeutung zukommen

20.10.2020 | Klagehäufung

(IP) Hinsichtlich wechselnder Parteien und Nebenabreden bei Mietverträgen hat das Oberlandesgericht München (OLG) mit Leitsatz entschieden.

„1. Eine Parteiänderung, die zu einer subjektiven Klagehäufung führt, kann wirksam nicht bedingt erfolgen. Es ist deshalb unzulässig, die Klage gegen einen der Beklagten von dem negativen Ausgang des Verfahrens gegen einen anderen Beklagten abhängig zu machen …
2. Grundsätzlich unterliegen auch Nebenabreden zu Mietverträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen. Lediglich in Fällen, in denen es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, durch welche die zunächst in allgemeinerer Form getroffenen Vereinbarungen konkretisiert, inhaltlich aber nicht verändert werden, wird eine vertragsunwesentliche Nebenabrede zu sehen sein, die dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügen muss.“

Die Parteien stritten über das Bestehen eines gewerblichen Mietverhältnisses. Die Beklagte war bereits Mieterin der vorherigen Eigentümerin des Anwesens. Dann erwarb der Kläger das Grundstück. In diesem Rahmen hatten die Parteien den bisherigen Mietvertrag aufgehoben und einen neuen geschlossen. Mietgegenstand war das gesamte 2. Obergeschoss des Anwesens sowie 7 Tiefgaragenstellplätze. Mietzweck ist der Betrieb eines Gesundheits- und Fitnesscenters. Zudem räumte der Kläger dort der Beklagten für den Fall einer schweren Krankheit oder einer erheblichen Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse das Recht zur ordentlichen Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende ein.

Dann verkaufte die Beklagte ihr Unternehmen den Beklagten zu 2, der die Mieträumlichkeiten allein nutzte. Eine Kündigung des ersteren Mietvertrags mit Nebenabreden sollte auf Bitten des Vermieters erfolgen – dazu kam es aber aufgrund von Streitigkeiten zwischen den unterschiedlichen Parteien nicht.
Nach erstinstanzlichem Scheitern verfolgte der Kläger darauf mit Berufung seinen Antrag auf Feststellung, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 fortbesteht, weiter.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG München, Az.: 32 U 4004/18

© immobilienpool.de