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Keine Arglist bei Gutgläubigkeit

23.05.2019 | Doppelhaus

(IP) Hinsichtlich des Phänomens der „Arglistigen Täuschung“ beim Hausverkauf hat das Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG) entschieden.

„Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Grundsätzlich handelt der Verkäufer bedingt vorsätzlich, wenn er „einen Fehler mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte ... Arglistig handelt danach grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen“.

Die Klägerinnen machten gegen die Beklagten als Verkäufer einen Anspruch auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung aufgrund eines Kaufvertrages über ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück geltend. Die Parteien hatten im betreffenden Vertrag über den Erwerb einer Doppelhaushälfte einen umfassenden Gewährleistungsausschluss vereinbart.

Weil sich die Räume des Obergeschosses nach der Wahrnehmung der Klägerinnen in der Folgezeit nicht ausreichend beheizen ließen, beantragten sie die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Der dort beauftragte Sachverständige hatte im schriftlichen Gutachten darauf unter anderem festgestellt, dass die Dampfbremse der Dachdämmung großflächig vorhanden sei, an den Übergängen und an vielen anderen Stellen im Obergeschoss sowie im Bereich des Spitzbodens aber fehle. Dies führe zu einer Verschlechterung der Isolierungswirkung.

Die Klägerinnen behaupteten, die Beklagten hätten sie in Bezug auf den Dachgeschossausbau getäuscht. Die Beklagte habe im Rahmen ihrer Kaufpreisdarstellungen geäußert, dass sie ca. 20.000 Euro u.a. für den Dachausbau aufgewendet hätten, die sie bei dem Verkauf wieder erlösen wollten. Sie habe ausdrücklich angegeben, dass ihr Mann das Dachgeschoss selbst ausgebaut und gut isoliert habe. Auch der Spitzboden sei komplett ausgebaut.

Die Klägerinnen begehrten mit der Klage die Zahlung der Mangelbeseitigungskosten und behaupteten, im Wissen um den nicht erfolgten Ausbau bzw. um das Bestehen der Mängel hätten sie das Haus nicht gekauft, jedenfalls nicht zu dem vereinbarten Preis. Sie vertraten die Auffassung, ihnen stünde Schadensersatzanspruch zu.

Die Richter präzisierten das Fehlverhalten der Verkäufer im betreffenden Fall noch: „Zur Arglist ist nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Bei einer „ins Blaue hinein“ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt guter Glaube die Arglist nicht aus, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt“.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

Brandenburgisches OLG, Az.: 5 U 50/18

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